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精准布局價值窪地,宋都趕考“杭千萬”成績優異
發布時間  |  2019-07-19

序言:

隨著杭州人口突破千萬邁入超級大城市時代,業內對于“杭千萬”的關注與日俱增。近日,中國指數研究院盤點了房企在杭投資策略。其中,宋都以其精准的投資眼光,在區域布局與節奏把控等方面,爲業內做出優秀示範。

-----------轉載自:中指研究院-----------

最近,杭州市統計局權威公布的數據顯示,杭州市醫保參保人數達到1006萬,表明實際常住人口突破了1000萬人,正式邁入超級大城市時代,未來杭州將迎來全面大爆發。這與近幾年杭州信息經濟帶動下,人口快速流入相吻合。因此,杭州這個戰略要地,成爲各家房企必爭之地,迫切希望享受城市紅利,土地出讓金連創新高。



杭州市統計局權威公布的

《2019年5月月報》

2017年,杭州土地出讓金第一次超過2000億,位居全國第二,去年則再創新高達到了2501億,全國第一。連續兩年土地出讓金超過2000億,杭州的土地市場可謂十分亮眼。那麽哪些房企在杭州土地市場表現十分活躍呢?


三大類“考生”



2017年到2019年上半年,在杭拿地宗數達到8宗以上的企業有十家。盤點這些在杭拿地活躍的企業,大致可以分爲三類:

第一類是以濱江和融信爲代表的重點布局核心板塊的企業,大多布局在南星、望江、申花、大關等熱門核心板塊,拿地樓面價因此也較高,高于2.2萬元/㎡;

第二類是以綠城和金地爲代表的多點布局的企業,基本各區都有拿地,遍地開花;

第三類是以宋都和旭輝爲代表的以拿低價地外圍布局的企業,布局區域都爲臨安、富陽及錢塘新區等外圍區域。

無論是哪類企業,前瞻布局和拿對地很大程度上決定了企業在這個新進超級大城市的市場競爭力。


主場作戰的宋都



以土地市場表現活躍但是拿地價格較低的宋都爲例,不難發現其在杭州拿地有著自己明顯的布局策略——偏好價值窪地。縱觀近兩年宋都在杭拿的8宗地塊,除了今年跟禹洲合作拿的祥符地塊,其余地塊平均樓面價只有10704元/㎡,都集中在當年房價最低的臨安、富陽和錢塘新區(大江東和下沙)區域。


2017年,宋都拿的5宗地塊分別位于大江東、富陽和下沙,新房成交均價爲當年各區排行最低之一,僅在1.2-1.4萬/㎡間,遠低于2017年杭州新房成交均價24161元/㎡。2018年宋都在臨安和富陽拿的兩宗地的樓面價僅爲9800元/㎡和11063元/㎡,而臨安和富陽當時新房成交均價雖已上升至15273元/㎡和16733元/㎡,但是仍爲杭州新房成交均價最低的兩個區域。

而現在回過頭來看,這些區域的新房成交均價漲幅均位列杭州各區漲幅前五,下沙漲幅高達97%,大江東、臨安和富陽漲幅均在40%以上,由此可見宋都拿地踩的時間點也都比較准。


宋都近兩年“高考”成績



熟知考場的宋都,其前瞻布局和拿對地爲企業近兩年交出了滿意的高考成績。宋都2017年至今所拿地塊,有5宗地塊已開發成爲在售項目,分別爲宋都江宸府、金地宋都都會錢塘、宋都相賢府、富陽懷石雅苑和宋都如意溪湖。項目銷售都較爲火爆,綜合去化率都在90%以上,其中宋都江宸府和金地宋都都會錢塘去化高達100%。這5個項目的綜合地價房價比低于2019年上半年杭州地價房價比(58%),可見宋都項目盈利空間較爲可觀,在杭州行業平均水平之上。

尤其是宋都相賢府的地價房價比低至29%,遠低于2019年上半年杭州地價房價比的水平,其項目銷售也較爲火爆,綜合去化率在91%。


“滿分作文範本”——宋都相賢府



從盈利空間和銷售去化來看,宋都相賢府可作爲近2年的“滿分作文”範本,從拿地到開盤,宋都相賢府都踩對了時間節點。當年大江東一度被杭州購房者冷落,然而在杭州市新一輪總規調整中,被確定爲杭州市6個城市副中心之一,隨著今年浙江省政府正式批複成立錢塘新區(大江東和下沙),未來充滿了想象空間。按照省委書記車俊對錢塘新區的定位,這裏不僅是浙江參與長三角區域一體化發展的前沿陣地、推進杭州擁江發展和杭嘉紹甬同城化的戰略要地,也應當成爲激活杭州灣“大灣區”的核心引擎。



宋都相賢府臨近規劃的地鐵7號線,與華潤萬家商圈接駁,處于大江東義蓬板塊核心成熟地段。因此,項目自面市以來,其打造的新中式院墅、空中疊墅等一直吸引著各界人士的關注。項目共開盤六次,小高層、高層和疊墅産品每次開盤都售罄,報名火爆都需搖號,綜合中簽率在10%-13%。

END

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